재건축 기여금 증가 원인과 해결방안은 무엇인가?
오늘은 재건축사업에 대해 말씀드리고자 합니다.
최근 재건축사업이 활발히 진행되고 있으나 이와 관련해 다양한 문제가 대두되고 있다.
그중에서도 건설사와 시공사 간의 공사비 문제가 심각한 수준에 이르렀다.
이러한 문제는 재건축 사업뿐만 아니라 여타 정비사업에서도 예외가 아니며, 이로 인한 갈등은 이미 둔촌주공, 상계주공5단지 등 지역에서 발생하고 있다.
재건축 부담금이 얼마나 오를지 불안이 많은 조합원들 사이에 퍼지고 있다.
집값이 5억원, 기여금이 5억원 정도일 때 일부 조합원이 건설사와 계약을 해지하기로 결정하기 때문이다.
이러한 재건축 기여금 증가는 건설비 증가와 직결되는 문제이다.
금융위기 이후 대출기관은 보증 제공에서 책임완수 계약을 체결하고 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 제공하는 건설사로 바뀌었다.
공사가 완공될 때까지 돈을 받지 못하더라도 건설사가 준공 책임을 진다는 일종의 보증이다.
하지만 문제는 건설비가 치솟는다는 점이다.
고금리로 인한 금융비용 증가, 전쟁과 기후변화로 인한 인플레이션 증가, 건축 자재 비용이 폭등하고 있습니다.
게다가 인건비도 오르고 있다.
이러한 비용 문제 외에도 정책 변화는 건설 비용 증가에도 영향을 미칩니다.
최근 정부에서 층간소음 규제를 강화하고 있는데, 이는 공사비 상승 요인으로도 작용할 전망이다.
따라서 내년 하반기부터 고금리 상황이 점차 안정되더라도 2~3년 이상 큰 폭으로 하락할 가능성은 낮고, 건자재비도 크게 하락할 가능성은 낮다.
특히 중국이 경기회복을 위해 부동산 활성화에 나서면서 자재비는 더욱 오를 것으로 예상된다.
이렇게 되면 재건축·재개발 조합원들이 내는 기부금과 이사비 등은 계속 늘어나게 되고 비례율은 점차 줄어들게 된다.
현재 저출산으로 인한 인구감소에 따라 정부에서는 1기 신도시 등 노후 계획도시의 용적률을 높여 재건축을 추진하고 있다.
하지만 3기 신도시가 서울과 더 가까운 곳에 위치해 있어 1기 신도시 매각이 성공할지는 의문이다.
미국이나 유럽의 도시건축 전문가를 불러 재건축 중인 아파트를 보여주면 ‘위험해서 철거해야 한다’고 할 것인지, 아니면 반드시 철거해야 한다고 말할 것인지는 알 수 없다.
30년 후 재건축 예정.
따라서 주민에게 자신의 기여에 대해 보다 정확한 설명을 제공하고 동의를 얻는 것이 중요하다.
그래야 조합원들이 재건축 결정을 내릴 때 비용 부담과 재건축 필요성을 종합적으로 고려할 수 있을 것이다.
이를 통해 재건축 사업의 진행에 있어 보다 효율적이고 공정한 방향을 찾을 수 있을 것입니다.
이는 궁극적으로 우리 모두에게 도움이 될 것입니다.
공사비 문제를 해결하기 위한 방안에 대해 깊이 고민할 필요성을 다시 한번 강조하고 싶습니다.