안녕하세요, Life입니다.
이 글에서는 용적률과 건폐율의 차이와 개념의 활용 방법에 대해 알려드리겠습니다.
어려운 개념처럼 보일 수 있지만 부동산 투자 시 반드시 알아야 할 용어입니다.
이 글을 통해 용어에 익숙해지고 차이점을 알게 되셨으면 합니다.
용적률이 무엇인지 알려드리겠습니다.
용적률이란 토지면적에 대한 총 연면적의 비율을 말합니다.
총 연면적이란 건축물의 각 층의 연면적을 합한 면적을 말합니다.
토지면적 총합이 100㎡인 토지에 1층이 50㎡, 2층이 50㎡, 3층이 40㎡인 총 연면적 140㎡인 건축물을 지을 경우 이 건축물의 토지면적에 대한 총 연면적 비율은 140%가 됩니다.
단, 1층의 주차면적과 지하층의 연면적은 산정에서 제외합니다.
이를 결정하는 핵심 기준은 용도지역입니다.
토지의 용도는 주택을 주로 짓는 주거지역, 상업활동을 위한 건물을 주로 짓는 상업지역, 공장 등이 입지하는 공업지역으로 정합니다.
서울시 기준에 따라 일반주거지역의 토지면적에 대한 총 연면적 비율은 3종 일반주거지역 기준의 최대 250%로 정해져 있습니다.
일반 상업지역의 경우 비율이 최대 800%에 달한다.
정부가 정한 각종 특별조건을 충족하면 건축이 가능하다.
이것이 중요한 이유는 아파트 재건축 과정에서 수익성을 가늠하는 핵심 키워드이기 때문이다.
토지를 소유하고 있어도 건물을 무한정 짓게 되면 도시는 엉망이 된다.
그래서 국가는 모든 토지에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있는지에 제한을 두고 있다.
이 제한은 용적률에 의해 결정되며 토지를 매수할 때는 토지의 위치와 얼마나 많은 건물을 지을 수 있느냐에 따라 토지의 가치가 결정된다.
즉, 높을수록 토지가 좋다는 것이다.
그래서 과거에 저층으로 지은 아파트는 재건축으로 수익성이 높다고 평가받지만, 최근에 지은 고층 아파트는 수십 년이 지나 노후화되면 재건축이 불가능하다는 얘기도 나온다.
앞서 말씀드렸듯이 숫자가 높을수록 토지가 좋지만, 일반주거지역은 전용주거지역보다, 준주거지역은 일반주거지역보다, 상업지역은 준주거지역보다 더 좋은 평가를 받습니다.
건폐율이 얼마인지 말씀드리겠습니다.
건물을 지을 때 또 하나 중요한 것이 건폐율입니다.
건폐율은 건축물 면적을 토지 면적으로 나눈 비율입니다.
여기서 기준은 1층의 바닥 면적입니다.
앞서 언급했듯이 토지 면적 100㎡에 1, 2층이 50㎡, 3층이 40㎡인 건물은 건폐율이 50%가 됩니다.
건폐율은 모든 관련 법률과 규정에 규정되어 있습니다.
이는 토지에 여유 공간을 확보하고 밀집된 건물이 지어지는 것을 방지하여 과밀화를 방지하고, 일조권, 조명, 환기를 통해 도시 과밀화를 억제하고 쾌적한 환경을 조성하는 것을 목적으로 합니다.
이 수치는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에도 규정되어 있습니다.
건물을 어떻게 지을 수 있는지 살펴보겠습니다.
이제 차이점을 알았으니 이를 토대로 토지에 건물을 짓는 개념과 활용 방안을 대략 이해할 수 있을 것입니다.
예를 들어 100㎡ 규모의 3종 일반주거지역에 건물을 짓는다면 1층 면적은 최대 50㎡까지만 가능합니다.
이렇게 짓는다면 용적률은 250%가 될 수 있으므로 1~5층은 모두 50㎡가 될 수 있습니다.
1층 면적을 40㎡로 줄이면 6~7층에 10㎡를 더 지을 수 있습니다.
하지만 앞서 말씀드렸듯이 토지에 마음대로 건물을 지을 수는 없습니다.
상황에 따라 용적률을 높일 수 있는 특별한 경우가 있기는 하지만, 반대로 여러 가지 규제로 인해 마음대로 지을 수 없기 때문입니다.
대표적인 예가 일조권입니다.
주거지역에 짓는 건물은 북쪽에 있는 건물의 ‘일조권’을 침해하지 않도록 지어야 합니다.
건물이 올라가면서 일조권 때문에 계단형이나 경사형으로 지어지게 됩니다.
용적률과 건폐율의 차이와 건물을 짓거나 매매하기 전에 꼭 알아야 할 개념들을 어떻게 활용해야 하는지 설명드렸습니다.
오늘 제가 제공한 정보와 관련된 보다 자세한 내용은 국토교통부에서 운영하는 토지이용규제정보서비스 ‘LURIS’에 해당 토지의 주소를 입력하면 쉽게 확인하실 수 있습니다.
감사합니다.